沈某本来计划偿还银行贷款后，再与李某签订买卖合同将房屋过户回来，熟不料，2009年5月份李某突然死亡，双方之间的诸多事情随着李某的死亡变得说不清道不明了，房屋面临着要不回来的巨大风险，沈某一时间不知所措。张清涛律师经过认真了解案情，分析沈某现有的证据材料后认为，李某死亡后，即便李某家人均同意归还房屋，房地产交易中心也无法予以办理过户手续。通过协商解决的方式已无法将房屋要回。只有通过诉讼方式，由法院确认买卖合同无效，并判决李某的法定继承人配合沈某办理过户手续。

     张律师接受沈某委托后，通过调查取证，最终确定李某的法定继承人为李某的父母，张律师代理沈某向浦东新区人民法院提起民事诉讼，要求确认《上海市房地产买卖合同》无效，并判决李某父母配合沈某办理过户手续。经过开庭审理，浦东法院最终全部支持了沈某的诉讼请求。

    附上此份民事判决供大家参考。

上 海 市浦 东 新 区 人  民 法院

民  事  判  决  书

(2010)浦民一(民)切字第29615号

原告沈某，男，1969年8月1日生，汉族，住上海市浦东新区临沂路280弄某号某室。

原告祝某，女，1944午8月5日生，汉族，住上海市浦东新区南码头路450弄某号某室。

上列两原告共同委托代理人张清涛，上海百悦律师事务所律师。

上列两原告共同委托代理人廖红梅，上海百悦律师事务所律师。

被告李某，男，1934年2月6日生，汉族，住上海市浦东新区牟平路384弄某号某室。

被告栾某，女，1935年12月27日生，汉族，住上海市浦东新区牟平路384弄某号某室。

上述两被告共同委托代理人李某某（系两被告之子），住上海市杨浦区殷行路850弄某号某室。

原告沈某、祝某诉被告李某、栾某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张盈独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈某及其委托代理人张清涛、廖红梅，被告委托代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告沈某、祝某共同诉称，两原告为上海市浦东新区周浦镇东南二村92号202室(以下统称“系争房屋”)原先的权利人。2007年9月，因原告沈某手头资金短缺，故通过介绍由原告与李明签订房屋买卖合同以获取银行贷款，产权虽过户登记在李明名下，但李明并未支付任何购房款，办理过户的所有税费及贷款的各种费用均由原告沈某承担，后原告沈某取得银行的贷款，且由原告沈某归还银行贷款，同时房屋也一直实际由原告占有使用。为确认买卖并不是双方的真正目的，原告与李明还签订了《双方协议书》。2009年5月李明死亡，其法定继承人为两被告，即李明父母，原告认为房屋买卖不是双方的真实意思表示，故诉请要求:确认2007午9月7日原告与李明签订的关于系争房屋上海市房地产买卖合同无效，由两被告协助原告将系争房屋产权户名恢复登记至两原告名下。

原告沈某、祝某对其主张提供了下列证据:

1、沪房地南字（2005)第001980号上海市房地产权证，证明两原告为系争房屋的原权利人;

2、住房公积金个人购房担保借款合同，证明2007.9借将系争房屋出售给李明为名获取银行公积金贷款人民币144,000元(以下币种相同)，合同上为李明的亲笔签名;

3、2007年9月23日签订《双方协议书》，证明两原告与李明共同确认双方并不具有真正的买卖房屋的目的;

4、沪房地南字(2007)第017453号上海市房地产权证和密码，证明李明只是名义上登记为系争房屋权利人，但该产权证原件和密码一直由原告方持有;

5、系争房屋买卖交易税费和发票，证明买卖双方的全部税费以及李明贷款所需的各种费用均由原告承担;

6、个人借款凭证、委托扣款授权书、还款计划报表、以李明为户名的中国民生银行还贷银行卡和借记卡存款回单，证明原告获得了民生银行因李明购买房屋而给其划拨的贷款，李明所欠所有银行贷款一直由原告来偿还，还贷的银行卡由原告保管，目前尚有140,248.97元的贷款本金尚未归还;

7、上海市售后公房维修资金业主年度接存单，证明两原告一直实际占有使用系争房屋;

8、户口本复印件和人口户籍信息，证明李明己于2009年5月左右死亡，其生前没有结过婚，亦无子女，其法定继承人为两被告；

9、上海市房地产登记簿，证明系争房屋产权及抵押信息，房屋上除了贷款所设定的抵押外，还有沈某作为抵押权人设定的抵押，这是鉴于李明确实向原告借款2万余元，同时为防止李明擅自处分房屋所设;

10、李明与两原告于2007.9.7签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号:298288)，证明2007.9.7原告与李明之间确实签订过房地产买卖合同，且办理了过户手续，但实质为套取贷款;

11、上海市房地产登记申请书、上海市房地产收件收据，证明原告与李明共同去交易中心办理过户，上面均为李明的亲笔签名;

12、中国民生银行外高桥支行个人贷款扣款回单，证明贷款金额，放款日期及还款的情况。扣款帐号有两个，都是李明的，其中一个帐号是6226220281193481，即为原告手中持有的还贷银行卡;还有一个帐号为0200012780001016，询问银行为从李明公积金帐户中直接扣划的;原告方一直还款至2008.7.14，之后因为找不到李明，故暂时停上还款;

13、上海公积金管理中心调取的个人住房公积金查询单及在上海公积金网站上李明的公积金帐户的个人查询，证明李明在 2007.9 办理公积金贷款的时候，缴纳了当年7、8、9、10 四个月的公积金，每个月按278元交纳。结合银行的还款记录，自动扣划公积金金额为3,465.93元，对于扣划的金额原告折现已支付李明;公积金其余的支取情况，原告不清楚。

被告李某、栾某共同辩称，李明是两被告的儿子，2009年5月去世，生前并无婚姻及生育情况。李明的事情作为父母并不清楚，对于原告所陈述的事情如法院审查下来是真实的，被告也同意原告的请求。

被告李某、栾某未提交证据。

上述证据经庭审质证，被告对原告提供的证据 8 无异议;对证据1、2、10、11、12、13被告均无异议，但认为经办都是李明一个人去操作的，作为家属不清楚;对于证据3认为李明己经过世，要被告确认系李明所签很困难;对于证据4、5、6、7、9认为原告提供了原件也无法发表意见，因为继承人对此事不清楚也不知道，作为老百姓无法确认。

本院对当事人提交的证据审查判断如下:对于原告提交的证据1、2、8、10、11、12、13被告均无异议，且与本案事实相关联，故本院确认上述证据为本案的定案证据。对于原告提交的证据3，被告无法确认为李明所签，但在法院向其释明后又未提供反证予以反驳，故本院依法确认该份证据的证明力;对原告提供的证据4、5、6、7、9，该些证据内容真实，来源合法，且能够与其他证据相互印证，被告以不清楚此事无法确认的意见不能形成对证据的异议，故本院对上述证据也均予以采信。

基于本院确认的证据及原、被告双方的陈述，本院确认如下事实:系争房屋原系两原告所有，2007年9月7日，原告与李明签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋转让给李明，约定转让价为25万元。2007年9月15日李明签订《住房公积金个人购房担保借款合同》，申请了住房公积金贷款并向银行抵押了系争房屋，贷款金额为144,000元，该笔贷款由原告获取，同时用于还贷的户名为李明，账号为6226220281193481的中国民生银行银行卡放在原告处。2007年9月23日原告与李明签订《双方协议书》，明确因原告资金困难，经李明同意，将原告名下的系争房屋以出售方式出卖给李明，由李明向银行申请银行贷款，贷款由原告收取。李明承诺，原告将房屋出售给李明，房产证虽为李明，但李明及亲属对系争房屋没有任何权利，没有任何处置、收取、受益等权利，一切权利均是原告的并由原告收取和受益，原告如需将房屋抵押登记 (抵押金额不存在，只是约束双方的)或委托公证给原告以及日后原告要将系争房屋出售他人或过户回原告自己，李明均积极配合并不支付任何费用;原告同时也承诺，该房屋出售及银行申请贷款产生费用均由原告承担，原告保证按银行规定的条款执行偿还贷款事宜，产生的经济、法律责任与李明无关等等。2007年10月12日系争房屋产权登记在李明名下，房屋办理交易手续费、双方缴纳的税费单据、房屋发票、房屋产权证以及上海市房地产交易中心密件原件均保管在原告处。系争房屋一直由原告占有使用至今。

另查，该系争房屋银行贷款放贷日期为2007年10月5日，从2007年11月20日开始第一次还款，至今共履行七期，其中通过账号为6226220281193481银行卡还款为四期，另外三期通过公积金账户直接扣划，金额为3,465.93元，对于该笔公积金款项原告现表示虽之前己折现给李明，但鉴于李明己经过世，没有证据对此证明，故如确定合同无效后，该笔款项愿意向被告返还。同时，系争房屋上设定二个抵押权，抵押权人分别为上海市住房置业担保有限公司及原告沈某，在诉讼审理中，原告注销了沈某在系争房屋上设定的抵押。

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告与李明就系争房屋于2007年9月签订上海市房地产买卖合同，并办理产权过户，同时原告沈某收到通过交易办理的贷款，但根据庭审调查反映，原告持有李明办理房屋贷款的借款合同及相关材料、产权登记为李明的产权证及上海市房地产交易中心密件、办理过户中李明所应缴纳税费的单据的所有原件，同时原告还持有以李明为户名的还贷银行卡，交易后系争房屋没有实际交付等情节，均有异于正常的房屋买卖，结合原告与李明签订《双方协议书》的内容可以形成相互的印证，由此原告的陈述符合客观实际，本院予以采信。原告与李明之间以建立房屋买卖的形式达到套取银行贷款的真实目的，与双方的真意不符，故原告与李明于2007午，9月7日签订的上海市房地产买卖合同依法应确认为无效。

根据法律规定，合同无效后，因无效合同取得的财产应当返还。本案中，因所涉房屋买卖合同无效而变更的系争房屋权利登记人应当恢复原状，鉴于李明在2009年己经去世，那么应由其继承人即本案被告予以协助办理;对于银行抵押贷款部分，鉴于房屋贷款实际由原告沈某领取并使用，同时双方协议书中也明确约定原告保证接银行规定执行偿还贷款事宜，所产生的经济、法律责任均由原告承担，故两被告为此清偿银行贷款，并涤除系争房屋上设定的抵押权中所产生的所有经济费用应均由原告承担，对此原告表示无异议，本院可予准许;对己经归还的七期贷款，其中四期是原告通过所持有的李明为户名的银行卡予以偿还，被告也并无证据证明该款为其支付，故对原告的陈述予以采信;另外三期原告确认为从李明公积金账户上自动扣划，对该笔钱款同意在合同无效后予以返还被告，同时对于本案的诉讼费原告自愿承担，并无不可，本院可予准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二务、第五十八务，《最高人民法院(关于民事诉讼证据的若干规定，》第二条之规定，判决如下:

一、原告沈某、祝某与李明于2007年9月7日签订的关于上海市浦东新区周浦镇东南二村92号202室房屋《上海市房地产买卖合同》无效;

二、原告沈某、祝某应于本判决生效之日起十五日内支付被告李某、栾某3,465.93元;

三、被告李某、栾某应于本判决生效之日起十五日内涤除上海市浦东新区周浦镇东南二村92号202室房屋上的抵押权，涤除抵押权所产生的费用均由原告承担;

四、上述第三项履行完毕后，被告李某、栾某协助原告沈某、祝某办理上述房屋产权恢复登记至两原告名下的手续。

案件受理费5,050元，减半收取计2,525元，由原告沈某、祝某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副木，上诉于上海市第一中级人民法院。

代理审判员  张  盈

二O一O年十二月三十日

书  记 员  李黎黎