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律师信息
  • 姓名 : 张清涛
  • 职务 : 高级合伙人律师
  • 手机 : 153 0170 2900
  • 证号 : 13101200810718763
  • 机构 : 上海勤周律师事务所
  • 地址 : 上海市浦东新区东方路2981号东方金融园3层F座(地铁6号线临沂新村站1号口前行200米)
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违约方享有合同解除权,但应承担相应违约责任
作者:张清涛来源:找法网日期:2019年04月09日

案情概要:浙江绍兴的张女士要开一家大型的水果店,便与房东唐女士联系,双方签订了租期五年的《租赁合同》,张女士一次性支付了一年的租金50万元以及押金5万元。但水果店开张后生意一直不好,艰难维持五个月之后,张女士已无力再继续经营。于是张女士向唐女士提出协商解除《租赁合同》,但唐女士不同意,坚持要求张女士继续租赁满五年。多次协商无果之后,张女士不得已将房屋腾空,将房屋钥匙寄给唐女士,唐女士拒收钥匙,并且让房屋一直处于空置状态。张女士担心如果房屋一直空置下去,纠纷一直得不到解决,损失将越来越大。于是张女士联系到了上海勤周律师事务所的张清涛律师,询问此事该如何解决。

张清涛律师分析后认为,张女士以无力经营为由单方解除《租赁合同》,显属违约,理应承担一定的违约责任我国相关法律并没有规定违约方不可以主动提出解除合同张女士已经以自己的实际行动表明将不再履行合同,在合同客观上无法继续履行或者合同已经实际终止履行的情况下,违约方可以根据《合同法》第110条之规定,以承担一定的违约责任的方式来换取合同继续履行责任的免除目前房屋一直处于空置状态,对出租方和承租方来讲,都属于损失的不断扩大,既然双方协商不成,那就应当尽快向人民法院起诉,请求法院确认《租赁合同》解除,尽快解决目前这种持续违约的状态。即便承担一定的违约责任,也比放任房屋空置要好的多。而唐女士虽作为守约方,首先应当积极采取措施,防止损失的不断扩大,但唐女士对此采取放任态度,任由损失的扩大,扩大部分的损失理应由唐女士自负。

张清涛律师接受张女士委托后,立刻向绍兴上虞区人民法院提起诉讼,请求确认《租赁合同》解除,并退还相应的剩余租金和押金。但上虞区人民法院认为违约方没有合同解除权,并以此为由判决驳回了张女士的诉讼请求。张清涛律师认为上虞区人民法院的判决没有查清房屋腾退的具体时间,属于认定事实不清;法院认定违约方不享有合同解除权,属于适用法律错误,于是向绍兴市中级人民法院提出上诉,绍兴市中级人民法院经过多次开庭审理,张清涛律师向合议庭提交了详尽的代理意见以及最高人民法院的公报案例等,绍兴中级法院最终全部采纳了张清涛律师的意见,判决确认《租赁合同》自张女士向上虞区法院起诉日解除,张女士需承担三个月的租金作为违约金,剩余的租金及押金,唐女士应当予以返还。

附上本案绍兴市中级人民法院的生效判决书,希望能够给遇到同样问题的人民以及律师同行一定的参考和帮助。本文属张清涛律师原创文章,如需转载,务请注明出处。


浙江省绍兴市中级人民法院

民事判决书

2018)浙06民终1265

上诉人(原审原告):张女士,女,1974年4月18出生,汉族,住绍兴市上虞区曹娥街道舜江新村室。

委托诉讼代理人:张清涛,上海勤周律师事务所律师。

委托诉讼代理人:凌颖,上海勤周律师事务所实习律师。

被上诉人(原审被告):唐女士,女,1973年4.月16日出生,汉族,住绍兴市上虞区百官街道朝晖路号。

委托诉讼代理人:连伟德,男,1964年12月1出生, 汉族,住绍兴市上虞区百官街道金渔湾新村幢东室。

上诉人张女士因与被上诉人唐女士房屋租赁合同纠纷一 案,不服浙江省绍兴市上虞区人民法院2018)0604民初 1229号民事判决,向本院提起上诉。本2018年3月19 立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人张女士的委托诉讼代理人张清涛和凌颖、被上诉人唐女士的委托诉讼代理人连伟德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人张女士上诉请求:1、请求确认原、被告双方签订的房屋租赁合同已于2017年12月17日解除; 2、请求判令被告退还原告未实际使用房屋剩余租金共计322222元 (所退还的租金以退租日2017年12月18日至2018年8月9计算余额); 3、请求判令被告返还押金共计5万元。

事实和理由:一、我国现行法律并没有关于违约方不得解除合同的明确规定。在合同客观上已无法继续履行或者客观上已终止履行的情形下,判决强制履行显然是非理性的选择。依据《合同法》第110条之规定,违约方可以以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除。一审法院未考虑本案租赁合同在客观上已经终止履行的情形,简单以“违约方无合同解除权”作出判决,是对法律的片面理解,属于适用法律错误。二、基于民法最基本的公平原则当违约方已经对违约行为采取了积极的补救措施,防止损失的扩大,守约方亦有义务积极采取措施,防止损失的扩大本案中,上诉人已于2017年12月17日腾退房屋,被上诉人亦有义务采取措施,使得房屋不致于直到现在处于空置状态。但被上诉人拒绝上诉人提出的各项补救措施,自己也不去釆取任何措施任由损失不断扩大。显然这已经偏离了人民法院通过裁判的方式提高效率,化解人民矛盾的宗旨,反而更像是在积极维护被上诉人的利益。

被上诉人唐女士辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院维持原判。

张女士向一审法院起诉请求:1、请求确认原、被告双方签订的房屋租赁合同已于2017年12月17日解除; 2请求判令被告退还因未实际使用房屋的剩佘租金共计322222 元(所退还的租金以退租日2017年12月18日至2018年8 月9日计算余额); 3、请求判令被告返还原告押金共计5万元。

一审法院认定事实:位于绍兴市上虞区百官街道峰山路 28号一58号商业用房系被告唐女士与案外人赵军共同共有。 2017年6月30,原告张女士作为承租方(乙方)与被告唐女士作为出租方(甲方)签订《房屋租赁合同》一份,合同部分内容:1-1甲方租赁给乙方的房屋坐落在百官街道峰山路28号-58号第一层商铺,建筑面积约493平方米,具体以产权证面积为准。甲方把该商铺租赁给乙方作商业经营用途,经营范围以乙方营业执照为准。3-1甲乙双方约定,甲方于2017年7月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自 2017年8月10起至2023年8月9止。4-1甲乙双方约定:20178月10日至2018年8月9租金为人民币50 万元......因开具房租发票而需要支付的税金由乙方承担。乙方应于每一个租期年度的8月10之前向甲方一次性支付租 金。5-1甲、乙双方约定,乙方租赁该房屋须向甲方支付房屋租赁保证金,金额为人民币5万元。租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以此抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方。10-1甲、乙双方同意在租赁期内,有下列情形之一的,本合同终止,双方互不承担责任:(一)该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的;(二)该房屋因社会公共利益被依法征用的;(三)该房屋因城市建设需要被依法列入城市房屋拆迁许可范围的;(四)有下列情形之一的 一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按月租金的2倍支付违约金;给对方造成损失的,支付的违约金不足抵付另一方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分:(一)乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途,致使房屋损坏;(二)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的;(三)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的;(四)乙方逾期不支付租金累计超过30天的;(五)乙方因违规违法经营而被关闭或撤销造成租赁中断的。11-5租赁期间,非本合规定的情况,乙方中途擅自退租的,乙方应按提前退租天数的租金的2倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的,乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的,不足部分则由乙方另行支付。原告张女士在合同落款乙方处签名,被告唐女士和案外人赵宝军在甲方处签名。上述合同签订后原告于2017年6月30日被告交付了第一年租金50万元和保证金5万元。

原告承租上述房屋后,经营水果销售。经营过程中,原告以出现严重亏损、无法继续经营为由,希望提前与被告方解除租赁合同。目前,原告已从案涉租赁房屋腾退。原告要求与被告协商退租事宜未果,故酿成讼争。

一审法院认为,《中华人民共和国合同法》第九十三条规 定,当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以 解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五法律规定的其他情形。案涉租赁合同约定了双方解除合同的条件, 但原告主张的情形不在约定的范围。现原告以自身无法继续经营为由要求提前终止租赁合同,显属违约。该院认为,合同法规定的合同解除情形,行使解除权的主体应为守身方换言之,原告作为案涉租赁关系中的违约一方,不应作为解除权的行使主体。被告在庭审中表明要求继续履行案涉租赁合同,故原告要求提前解除与被告的《房屋租赁合同》,依据不足,该院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十 四条第一款之规定,判决:驳回原告张女士的全部诉讼请求。 件受理费6883元,依法减半收取3441. 50元,由原告张女士负担。

二审中,上诉人提交1份绍兴市上虞区供电有限公司出具的历月电费明细表,以此证明上诉人于2017年12月17日 空涉案租赁房屋。被上诉人质证认为,对该证据的真实性有异议,但不能达到上诉人的证明目的。本院认为,上诉人提供的上述证据,可进一步证实上诉人于2017年12月17日腾空涉案租赁房屋。

二审中,被诉人提交1份审价报告(复印件),以此证明上诉人给被上诉人造成的实际装潢损失。上诉人质证认为 对上述证据不予认可,上诉人承租的是毛胚房子。本院认为, 被上诉人提交的上述证据是复印件,不是原件,且与待证事实无关联,本院不予采纳。

本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查 明,上诉人已于2017年12月17腾空涉案租赁房屋。

本院认为,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案上诉人与被上诉人订立租房合同之目的系经营水果生意,然其经营出现严重亏损,并以主动腾退房屋之行为表明其已无法继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行……”, 本案房屋租赁合同已不具备继续履行之条件,应当赋予上诉人解除合同之权利,虽双方约定上诉人违约应按提前退租天数的租金的2倍向被上诉人支付违约金,但被上诉人无法举证证明其造成的损失有多少,且上诉人对该约定的违法金要求减少,结合本案事实,本院酌情由上诉人赔偿三个月租金由此给被上诉人造成的损失。且允许上诉人解除合同,被上诉人可以及时将房屋租赁给他人,以尽可能减少合同解除所造成的损失。一审未依法解除合同,属适用法律错误。上诉人于2018年1月18起诉一审法院,要求解除房屋租赁合同,视为20181月18起双方房屋租赁合同解除。合同解除后,上诉人应当交付房屋(上诉人已于2017年12月17 日腾空涉案租赁房屋,无须交付),被上诉人应当返还2018 419起至2018年8月9止相应租金和房屋租赁保证金5万元。一审判决对于房屋具体腾退时间未作查清,二审中上诉人提供新证据证实上诉人于2017年12月17日腾空涉案租赁房屋,属认定事实不清,本院予以纠正。

综上所述,上诉人张女士的上诉请求部分成立,予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第(一)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第(二)、(三项规定,判决如下:

一、撤销浙江省绍兴市上虞区人民法院2018)0604 民初1229号民事判决;

二、确认唐女士张女士签订的房屋租赁合同已于2018年 1月18日解除;

三、唐女士应返还给张女士房屋租金共计154794.52元, 款于本判决生效之日起七日内付清;

四、唐女士应返还给张女士房屋租赁保证金5万元,款于本判决生效之日起七日内付清;

五、驳回张女士的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行债务期间的利息。一审案件受理费张女士负担1548,唐女士负担1893.50元;二审案件受理费 6883元,由张女士负担3096元,唐女士负担3787元,均于本判决生效之日起七日内交纳。

本判决为终审判决。

审判长:章建荣

审判员:王普庆

审判员:赵启龙

二零一八年一月十日

法官助理:张明

书记员:范艳艳

以上内容由张清涛律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电张清涛律师咨询。

张清涛律师
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