徐某系智障人士，持有残疾人联合会颁发的残疾人证。某些不法分子利用这一点，在徐某身上展开了一系列“活动”。先是将徐某母亲名下的公房购买成私房登记在徐某名下，然后再将徐某名下的私房出售，为了以防万一，还让徐某写下了很多的欠条。最终徐某向公安机关报案，一些人因非法拘禁被判有期徒刑。

     徐某家人为了讨回母亲房产，委托张律师、杜律师开始了维权之路。两位律师经过认真分析，首先，针对已经生效的10600元的民间借贷纠纷向上海市第一中级人民法院申请再审，最终浦东法院撤销了该判决。其次，针对房屋买卖合同纠纷提起诉讼，请求法院确认徐某与他人签署的房屋买卖合同无效，最终浦东法院判决该房屋买卖合同无效。再次，根据浦东法院撤销民间借贷纠纷的判决书申请法院撤销对该房屋的司法查封。至此，徐某家人讨回房屋的漫漫长路总算走完了绝大部分，接下来只剩下向法院申请强制执行的程序了。

     关于本案详细情况，请参考下面民事判决书。转载请注明出处。

上 海 市 浦 东 新 区 人 民 法 院

民 事 判 决 书 

                                                                         (2011)浦民一(民)初字第17193号

    原告徐招双，男，1954年12月5日生，汉族，住上海市浦东新区西营路33弄18号101室。

      法定代理人李财弟(系原告母亲)，住上海市浦东新区三林镇久丰村渡口路蔡家队蔡家宅210号。

      委托代理人张清涛，上海百悦律师事务所律师。

      委托代理人杜剑峰，上海百悦律师事务所律师。

      被告沈伟芳，男，1956年4月4日生，汉族，住上海市虹口区四川北路1666号2205室。

      委托代理人吴迪龙，上海市海燕律师事务所律师。

      原告徐招双与被告沈伟芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年5月12日立案受理后，组成合议庭，分别于2011年9月20日、2011年11月17 日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张清涛、杜剑峰，被告委托代理人吴迪龙到庭参加诉讼。被告沈伟芳于2011年9月20日到庭参加审理。本案现已审理终结。

      原告徐招双诉称，原告患有先天性智障，为无民事行为能力人。坐落于上海市浦东新区西营路33弄18号101室房屋(以下简称系争房屋)系原告母亲李财弟承租的公有住房。2009年，原告家人收到浦东新区人民法院的强制执行通知书时，才得知系争房屋已成为登记在原告名下的产权房，且被司法查封。后经原告申请再审，法院撤销了王黎明与原告民间借贷纠纷一案的判决。原告于2011年4月向法院申请解除对系争房屋的司法查封之时，又意外得知原、被告就该房屋于2007年12月12 日签订过《上海市房地产买卖合同》。原告的监护人对原告购房系争房屋产权、出售系争房屋毫不知情。合同约定的转让价明显低于市场价，合同中对迟延付款、迟延交房的违约责任未作约定，有异于正常、真实的房屋交易。更为重要的是，签约之日，原告正被案外人于海洋、王阿妹等人非法拘禁。故要求法院判令原、被告之间的系争房屋合同无效；本案诉讼费由被告承担。

      被告沈伟芳辩称，被告通过朋友认识从事房产中介的徐雄。2007年12月12日，徐雄打电话通知被告有房屋出售，被告遂于当日下午1点去了浦东新区房地产交易中心。在交易中心，原告表示将系争房屋出卖给被告，商定转让价人民币(以下币种相同)30万元，税费由被告承担。原告出具收据后，被告将扣除税费后的购房款29.2 万元转账至徐雄账户。交易后，被告去察看系争房屋。因原告称房屋已出租故未能进入房屋。两个月后，承租人在被告要求下搬出系争房屋，现房屋由被告朋友居住。原告的残疾人证显示原告智力残疾四级，无法必然推定原告不具备民事行为能力，被告要求对原告的行为能力进行鉴定。根据刑事判决书认定，2007年12月7日至12月12日，原告被案外人控制，但原告已于2007年11月27日办妥了户籍证明和无婚姻证明，表明原告当时已有出售房屋的意愿。即使原告遭受胁迫而与被告签订房屋买卖合同，依法也应当行使撤销权，而非确认合同无效。但由于原告未能在1年期限内行使撤销权，撤销权已经消失。同时，胁迫并非来自于被告，对被告而言没有合同可撤销的事由。签订房屋买卖合同是原、被告双方真实意思表示，合法有效；交易价格正常，被告已按约支付购房款并实际占有系争房屋，房屋产权因办理过户手续后被司法查封，故未能登记到被告名下。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。

      经审理查明，原告于2007年10月19日取得系争房屋产权证。2007年12月12日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告以30万元的价格将系争房屋出售给被告；双方于2008年3月11日之前申请办理转让过户手续。合同对付款时间、交房时间、逾期付款违约及逾期交房违约责任未作约定。签约当日，原告在预付房款收据上签字，该收据上未填写预付房款金额；被告向案外人徐雄转帐29.2万元。嗣后，系争房屋因在产权过户登记办理过程中被司法查封，以致产权未能过户至被告名下。系争房屋目前由被告使用。

      另查，原告所持2004年、2009年核发的残疾人证显示，原告为四级智力残疾。案外人于海洋、王阿妹、王志霞、兰培国、王仁业因犯非法拘禁罪，被本院于2008年8月判决处以刑罚。该刑事判决书查明于海洋等人的犯罪事实有：“2007年12月6日16时许，被告人于海洋、王阿妹、王志霞为向被害人徐招双索取债务，由被告人于海洋纠集被告人兰培国、王仁业及杨勇(另行处理)，将被害人徐招双、高年智带至浦东新区海防新村74号上海申佳宾馆8609房间内拘禁，  当晚由被告人兰培国、王仁业及杨勇进行看管。12月7日，被告人王阿妹、王志霞会同杨勇，押着徐招双、高年智外出办理抵押贷款，当日19时许，于海洋将高年智释放。此后数日，白天由王阿妹、王志霞会同杨勇带徐招双外出办理抵押贷款，晚上由杨勇在上海申佳宾馆、四海游龙浴场内进行看管。至12月12日晚19时许，被告人于海洋、王阿妹、王志霞收到徐招双还款后，将徐招双释放。”2011年5月，原告诉讼来院。审理中，原告要求法院确认系争房屋买卖合同无效，被告返还房屋并支付自2007年12月12日至今的房屋使用费。被告表示如果合同被确认为无效，则要求原告返还29.2万元，赔偿过户费8000元；以及被告为占有房屋支付给原承租人的3万元。同时，被告申请对原告的行为能力进行鉴定，并要求对原告于房屋交易中的签名进行笔迹鉴定。原告代理人表示没有必要进行鉴定，且原告在精神卫生中心治疗不能配合鉴定。

      以上事实，有原告提供的残疾人证、上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、预付房款收据、（2008）浦刑初字第1357号刑事判决书，被告提供的工商银行转账凭条以及原、被告庭审陈述在案佐证。

      本院认为，虽然原告对其于系争房屋交易时的所有签名均不予确认，但因原告对被告提出的笔迹鉴定申请拒绝配合，目前并无证据证明该签名非原告所签，故应当认定《上海市房屋买卖合同》、预付房款收据、收件收据等材料上的签名均为原告所签。由于原告与被告签约的时间处于原告被于海洋等人非法拘禁的时间段之内，原告为智障人士，在人身自由受到非法限制时，被迫按照胁迫者的意愿与被告签订系争房屋买卖合同，不是原告的真实意思表示。虽然该胁迫不是来自于被告，被告也确有可能对原告系受胁迫而签约并不知情，但被告接到徐雄电话即赴交易中心，在尚不了解系争房屋具体情况的前提下即与原告签约并向徐雄支付购房款，合同又未对房屋的交付时间进行约定，被告买受系争房屋的过程不符合一般正常的房屋交易习惯，被告受让系争房屋并非善意，因此，原告要求确认买卖合同无效，依法应予支持。合同未约定交房时间，被告未向原告主张交付系争房屋却自行占用系争房屋，现原告要求被告返还房屋，应予支持。原告要求被告支付占有系争房屋期间的使用费，因未提出具体数额且未提供相应证据，本案中不予处理，可另行主张。根据本院查明的事实，原告出具预付房款收据时属其受胁迫期间的行为，非原告真实意思表示，且被告未向原告支付房款而将房款直接支付给案外人徐雄，故被告要求原告返还购房款，本院难以支持。至于被告提出的3万元损失与税费损失，本院认为，被告未能就3万元损失提供确凿证据；即使确存在该损失，但合同未约定交房时间，所谓3万元损失系被告为己方能占有系争房屋而擅自所为，且被告就合同无效存在过错，所受损失应自行承担。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：

      一、原告徐招双与被告沈伟芳于2007年12月12 日就上海市浦东新区西营路33弄18号101室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；

      二、被告沈伟芳于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区西营路33弄18号101室房屋返还原告徐招双；

      三、驳回原告徐招双的其余诉讼请求。

      案件受理费人民币5,800元，由被告沈伟芳负担。

      如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

                                                                                审    判   长    邱连祥

                                                                                代理审判员    全炜琦

                                                                                人民陪审员    梅丽华

                                                                              二0一一年十二月十二日

                                                                                 书   记   员    朱晓骅